Para iniciar con el proceso judicial, el propietario debe tramitar un juicio de controversia de arrendamiento inmobiliario, que dura de ocho a 16 meses. El propietario deberá presentar el contrato de arrendamiento correspondiente y alegar la devolución del inmueble y el pago de las rentas atrasadas. En la Generalidad de los casos, este modo de proceder ordenado por la Ley está plenamente justificado, pues agotar las posibilidades de localizar efectivamente al demandado es respetuoso con la prohibición constitucional de la indefensión y conforme con la doctrina del Tribunal Constitucional sobre actos de comunicación. Sin embargo, en el supuesto que me ocupa, es decir, cuando el demandado voluntariamente ha dejado de ser localizable en el inmueble arrendado, y no ha comunicado a aquél con quien le vincula una relación contractual, el lugar donde puede ser habido, no puede decirse que –en palabras de la propia Exposición de Motivos de la LEC 2000– observe un comportamiento cívico y socialmente aceptable.
Finalmente, si el arrendatario se ve impedido temporal o permanentemente de poseer el inmueble arrendado, puede exigir una reducción proporcional en el precio del arrendamiento o la terminación del contrato, conforme al Artículo 1988 del Código Civil. Sin embargo, es en este documento donde también se establecen las obligaciones del arrendador (el propietario de la vivienda) hacia el arrendatario (quien la arrienda), cuyo incumplimiento puede derivar en la obligación de indemnizar. La firma del contrato de arrendamiento marca el inicio de una relación entre ambas partes, en la cual se estipulan las responsabilidades y compromisos que deben cumplir para garantizar una convivencia armoniosa. Si su inquilino le demanda por no reembolsar el depósito de seguridad, usted puede contrademandar y demostrar que todas las deducciones que hizo fueron legales y justificadas. Por ejemplo, en California, se puede deducir del depósito la limpieza después de la mudanza.
Hoy en día, con la última reforma llevada a cabo en la LAU, el artículo 9.3 de esta ley nos indica que el inquilino pierde su derecho a prórroga obligatoria si ha pasado un año de contrato y el arrendador necesita la vivienda para sí mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Por ejemplo, los asuntos que comúnmente se resuelven en los tribunales de reclamos menores incluyen disputas sobre aumento de la renta, alquiler no pagado o un depósito de seguridad no devuelto. Aunque normalmente no necesita representación legal, algunos estados como California no permiten que las partes usen abogados para este tipo de casos. El arrendador debe enviar una declaración escrita de daños al inquilino dentro de los 45 días posteriores a la finalización del contrato de arrendamiento. Si un inquilino no está de acuerdo con la declaración de daños, o el propietario no envía una declaración de daños por escrito, un inquilino puede presentar una demanda contra el propietario. 5 Si se comparte el criterio de HERRERO PEREZAGUA, (La representación y defensa de las partes y las costas en el proceso civil, Madrid, 2000, pág. 82) que sostiene que la excepción relativa a los verbales de cuantía inferior a 900 euros contenida en los arts.
El arrendador tiene un plazo de 3 meses para ocupar la vivienda que empieza a contar desde que el inquilino la desaloja. Conocer sus derechos como propietario o inquilino, así como entender el alcance de cada cláusula de su contrato de arrendamiento vigente, es clave al momento de resolver cualquier diferencia. Un propietario también puede reclamar daños monetarios por el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del inquilino (por ejemplo, el inquilino rompe el contrato antes de tiempo; el inquilino es responsable del alquiler adeudado por el resto del contrato).
Si inquilino abandonó el inmueble, ¿puedo ingresar y rentarlo de nuevo?
Opuestas las excepciones, se mandará dar vista al actor, y se citará para una audiencia de pruebas, alegatos y sentencia que deberá efectuarse antes del vencimiento del término fijado para el lanzamiento. En esta audiencia, concurran o no las partes, se dictará resolución declarando si el arrendatario ha justificado o no sus excepciones, y si debe procederse o no al lanzamiento. El gerente jurídico explicó que ante este tipo de casos, el juez siempre buscará una mediación entre ambas partes para que lleguen a un acuerdo y se devuelva el inmueble. Algunos caseros han sido comprensivos ante la compleja situación que se vive y accedieron a negociar el pago de la renta, mientras que otros se negaron a llegar a un acuerdo y exigieron a los inquilinos desalojar la vivienda ante la imposibilidad de ponerse al corriente con los pagos del alquiler. El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación no termina por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, sino sólo por los motivos establecidos en las leyes.
Mediación: una vía para resolver una disputa fuera de los tribunales
Encontrar a una persona con solvencia económica y buen historial crediticio no garantiza que sea un buen inquilino. Mejor elabora un contrato adecuado, pues la información que contenga será de gran utilidad en caso de algún incumplimiento por parte de la persona a quien le vayas a rentar el inmueble. De manera extrajudicial, el dueño debe hablar con el inquilino, avisarle con anticipación que necesita la vivienda y explicarle las razones por las cuales le pide de regreso el espacio; deberá darle un periodo específico, no sólo para saldar las rentas caídas, también para que encuentre un nuevo espacio y desaloje la propiedad. En caso de que exista un contrato, el propietario puede ofrecer unos meses más al inquilino para salir de la propiedad si es que el tiempo es su impedimento.
Aunque como inquilino no tengas un documento firmado, sí que sigues teniendo los mismos derechos y obligaciones que cualquier inquilino. Esta es una pregunta que se suele dar mucho entre los propietarios, ya que hay casos en los que, tras comunicar la necesidad de la vivienda, el inquilino no la abandona. En el caso de que no se cumpla el plazo marcado de 2 meses, el propietario podrá acudir a la vía judicial. Por ejemplo, si no se ocupa el piso en 3 meses, el inquilino adquiere el derecho a ser realojado en la vivienda durante 3 años, también puede exigir una indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el desalojo o también puede solicitar una mensualidad del alquiler por cada año que le quedase hasta completar los tres años. Todo esto se puede solventar si se demuestra que la ocupación no se llevó a cabo por una causa de fuerza mayor.
II.- EL TIPO DE PROCEDIMIENTO A SEGUIR
Recuerda que si tienes una cobertura jurídica con RG Asesores únicamente debes levantar una incidencia desde nuestra pagina y nosotros nos encargamos de recuperar la posesión de tu inmueble. La renta debe pagarse en los plazos convenidos y a falta de convenio, por meses vencidos. Asimismo, en caso de que desee subarrendar la casa que habita, la protección puede encontrarse en los artículos 2480 y 2481 del Código Civil. En caso de que sufran pérdidas materiales en el proceso o durante el traslado, deberán ser indemnizados monetariamente.
Como hemos comentado en varios artículos de nuestro blog, la Ley de Arrendamientos Urbanos recoge que la duración mínima de un contrato de alquiler es de 5 años. Según esta normativa, y sin importar que el periodo indicado en el contrato sea inferior a cinco años, el alquiler se amplía de forma anual de manera obligatoria para el arrendador hasta llegar a cumplir esos cinco años, a no ser que las partes pacten otra contrato de compraventa mexico cosa de mutuo acuerdo. Cuando ya han pasado los cinco primeros años, el contrato se prorroga anualmente.
Si tiene preguntas adicionales, puede hablar con un abogado sobre cualquier problema relacionado con una disputa entre usted y un propietario o inquilino. Es dudosa la efectividad que esta bienintencionada norma va a tener en la práctica. El arrendatario insolvente no encontrará en el ofrecimiento de la condonación un estímulo para dejar libre la finca. Y el arrendatario en rebeldía difícilmente adoptará la conducta activa que es condición sine qua non para poner fin al pleito con los efectos del allanamiento y para evitar la ejecución forzosa. Como enseguida se verá, y por lo que hace a los procesos sobre arrendamientos, en especial a los de desahucio existen algunos fallos en su actual configuración legal. Sin embargo, antes de tomar la decisión no quieres poner en riesgo tu propiedad y deseas que la persona que lo va ocupar lo mantenga en buen estado, además de pagar la renta a tiempo.
Otro aspecto importante en este punto es la determinación de la cantidad que debe reputarse suficiente a los efectos de enervar la acción. La legalidad, veracidad y la calidad de la información es estricta responsabilidad de la dependencia, entidad o empresa productiva del Estado que la proporcionó en virtud de sus atribuciones y/o facultades normativas. Para ir a la segura, solicita asesoría con un abogado o un profesional inmobiliario. Procura no adquirir los formatos que venden en las papelerías, porque muchas veces ya están obsoletos, y en caso de un juicio de nada te sirven.
Nos esforzamos por presentar información de manera neutra e imparcial, de modo que usted pueda tomar decisiones informadas basadas en sus circunstancias legales. El último recurso para resolver disputas después de que la comunicación directa y la mediación hayan fracasado, consiste en presentar un reclamo ante la corte local de reclamos menores que, por lo general, atiende ciertos tipos de casos, incluyendo disputas entre propietarios e inquilinos. Puede encontrar más información sobre servicios de mediación relacionadas con disputas entre propietarios e inquilinos, en el colegio de abogados más cercano o con la oficina del administrador en su ciudad o condado.
Ahora bien, es importante que tengamos conocimiento que el tiempo que dura un juicio de arrendamiento por no pago de renta, primeramente, va a depender del tiempo en el que se tarde para ser notificado el demandado, en caso de que se notifique rápido, puede tardar de dos a tres meses, pero si la notificación tarda, podrá extenderse hasta por seis meses. Para evitar que se dé la figura de despojo por parte de los propietarios, es muy importante que al momento de terminar el contrato se firme un documento (Acta de entrega-Recepción) en el que conste que el inquilino hizo entrega física, jurídica y material del inmueble arrendado. Si no sabes cómo hacer el acta o tienes duda de qué procedimiento seguir, no dudes en consultarnos para que podamos apoyarte. Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento la propiedad del inmueble fuere transmitida, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Y el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato.